Ondanks een stijging van de vastgoedprijzen van slechts 3% in 2023: vastgoedkoopkracht Belgen aangetast door stijgende rentevoet

Brussel, 8 januari 2024 - De Prijsmeter van Immoweb voor het vierde kwartaal van 2023 toont een aanzienlijke vertraging van de vastgoedprijzen in 2023. De gemiddelde stijging van 3% in het afgelopen jaar is de laagste sinds 2018. De gemiddelde vastgoedprijs in ons land bedraagt vandaag €2.301 per vierkante meter. Bovendien hebben de stijgende rentevoeten het afgelopen jaar een voelbare druk uitgeoefend op de vastgoedkoopkracht van de Belgen. Een Belgisch huishouden kan vandaag gemiddeld 105 m² vastgoed kopen. Dat komt neer op een daling van -17% sinds januari 2022 en -6% sinds januari 2023. "Dit verlies aan koopkracht heeft geleid tot een aanzienlijke vertraging van de vastgoedmarktdie we in onze Prijsmeter zien”, stelt Piet Derriks, Managing Director van Immoweb.

Sinds 2017 is de opwaartse trend van de prijzen in België gestaag versneld, van +2,3% tot een piek van +6,1% in 2020, een jaar dat werd gekenmerkt door de Covid-19 pandemie en de groei van vastgoedtransacties in meer landelijke gebieden.

In 2022 was er een eerste keerpunt: het toenemende tempo van de jaarlijkse prijsstijgingen kwam tot stilstand. Dat jaar stegen de prijzen gemiddeld met +4%. In 2023 zette deze trend zich verder en verloor de prijsstijging verder aan kracht, met een gemiddelde jaarlijkse verandering van slechts +3% op nationaal niveau.

Verschillende trends tussen regio’s

Deze vertraging treft alle regio's van het land, maar er zijn wel verschillen. In Vlaanderen, waar de prijzen gemiddeld €2.444/m² bedragen, werd de vertraging het minst gevoeld. De prijsstijging in 2023 bedroeg +3,8%, in 2022 was dat +4,3%. In Wallonië (€1.718/m²) vertraagde de prijsstijging van +3,8% in 2022 naar +2,3% in 2023. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, waar de prijzen het hoogst zijn in België (€3.300/m²), wordt het hardst getroffen. Hier bedraagt de stijging slechts +0,7% in 2023, vergeleken met +3,1% in 2022. De prijzen stagneren en in de laatste 3 maanden van 2023 was er zelfs een daling van -0,1%.

De twee duurste provincies van Vlaanderen, West-Vlaanderen (€2.612/m²) en Vlaams-Brabant (€2.617/m²), presteerden afgelopen jaar dan weer beter, met prijsstijgingen van respectievelijk +5,1% en +4,2% in 2023, vergeleken met +4,4% en +3,5% in 2022. We zien het omgekeerde gebeuren in de provincie Namen (€1.707/m²). Op Brussel na is dit de provincie waar de vertraging het grootst is, met prijzen die met slechts +1,4% stijgen in 2023 in vergelijking met +4,2% in 2022.

Steden zoals Hasselt (€2.416/m²) en Bergen (€1.463/m²) zagen in 2023 hun prijzen dalen met respectievelijk -1,2% en -0,5%, terwijl ze in 2022 nog stegen (respectievelijk +6,3% en +1,7%). De steden Antwerpen (€ 2.639/m²) en Charleroi (€ 1.382/m²) deden het echter beter en behouden hetzelfde stijgingspercentage in 2023 als in 2022 (respectievelijk +3,9% en +3,3%).

Koopkracht gemiddeld 17% gedaald

De belangrijkste reden voor deze vertraging is de aanzienlijke stijging van de rentevoeten. In januari 2022 waren hypotheken met een looptijd van 20 jaar beschikbaar tegen een aantrekkelijke rente van gemiddeld 1,5%. In januari 2022 kon een huishouden dus een woning van gemiddeld 127m² kopen, waarmee ze een van de hoogste vastgoedkoopkrachtniveaus sinds 2017 bereikten. In 2023 verdubbelde de gemiddelde rentevoet tot 3,9% en verminderde de leencapaciteit van Belgische gezinnenmet -15%. Hierdoor daalde dus ook de ruimte die ze zich konden veroorloven met dezelfde maandelijkse afbetaling.

Tegelijkertijd bleven de prijzen wel stijgen, zij het minder dan voorheen, waardoor de Belgische gezinnen geconfronteerd werden met hogere vastgoedprijzen. De automatische loonindexering in 2023 zorgde er weliswaar voor dat de daling van de leencapaciteit beperkt bleef.Voor hetzelfde maandelijkse bedrag is de ruimte die een huishouden zich kan veroorloven dus gekrompen.

“Als gevolg hiervan is de koopkracht van een Belgisch koppel nu gedaald tot gemiddeld 105m², wat neerkomt op een daling van -17% (of 22m²). Dit verlies aan koopkracht heeft geleid tot een duidelijke vertraging van de vastgoedmarkt”, verklaart Piet Derriks, Managing Director van Immoweb.

Naar een positieve economische horizon in 2024

Ondanks deze uitdagingen zijn er toch positieve vooruitzichten door de recente daling van de rentevoeten sinds november 2023 (3,6% tegenover 3,9% op 1 november). Dit gaat gepaard met de gebruikelijke indexering van de lonen. Dit biedt een zekere adempauze aan gezinnen en leidt tot een lichte stijging van de koopkracht (gemiddeld +4m²). Bovendien lijken de prognoses en aankondigingen van de Europese Centrale Bank (ECB) bemoedigend. Ze wijzen op een periode zonder verdere verhogingen van de belangrijkste rentetarieven. Zelfs een lichte daling is mogelijk in het komende jaar. Als we hiervan uitgaan, zullen de rentevoeten waarschijnlijk dalen tot rond de 3% in 2024.

"Met stagnerende prijzen en een hypothetische daling van de rente tot 3% zouden de Belgische huishoudens hun gemiddelde koopkracht van vóór 2022 kunnen terugkrijgen. Om echter het niveau van begin 2022 te bereiken, het hoogste punt van de afgelopen jaren, zouden de rentetarieven moeten dalen tot 2%, een mogelijkheid die in 2024 onwaarschijnlijk lijkt", legt Piet Derriks uit.

Samengevat kunnen de Belgische gezinnen optimistisch uitkijken naar een verbetering van hun koopkracht in 2024. Dit is te danken aan de bemoedigende vooruitzichten van mogelijke renteverlagingen en stijgende inkomens. Deze gunstigere omstandigheden, in combinatie met de verwachte stabilisatie van de prijzen, zouden de markt nieuw leven moeten inblazen en wat meer dynamiek moeten geven op vlak van het aantal transacties.