De invloed van rentevoeten op de vastgoedkoopkracht

Belgen verliezen vierkante meters, maar niet iedereen wordt op dezelfde manier getroffen

Brussel, 14 november 2024 - Hoewel het begin van 2024 een lichte daling van de rentevoeten met zich meebracht, waardoor huishoudens gemiddeld 5 m² aan koopkracht konden terugwinnen, is deze opleving nog steeds onvoldoende om de verliezen te compenseren die zijn opgelopen sinds de rentevoeten in januari 2022 begonnen te stijgen. In deze studie analyseren de economen van Immoweb in detail de verandering in vastgoedkoopkracht tussen januari 2022 en januari 2024, d.w.z. vanaf het begin van de stijging van de rentevoeten tot hun piek begin januari 2024. Hierbij komen duidelijke verschillen op regionaal, provinciaal en gemeentelijk niveau naar voren. Met koopkrachtverliezen van -21% tot -3% worden sommige gemeenten veel harder getroffen dan andere.

Een koopkrachtverlies van 16 m² ondanks een stijging van het inkomen

In heel België daalde de koopkracht met een drastische 16 m² tussen januari 2022, het begin van de stijging van de rentevoeten, en januari 2024, de piek. Gemiddeld verloren Belgische huishoudens 16 m² woonoppervlakte tijdens deze periode, van 121 m² in januari 2022 tot 105 m² in januari 2024. Deze daling kan worden verklaard door een combinatie van drie belangrijke factoren:

Stijgende rentevoeten: de stijging van de rentevoeten met +2,4 procentpunt had de grootste impact. Hierdoor nam de aankoopbare oppervlakte met 24 m² af.
Stijgende inkomens: tijdens deze periode stegen de inkomens van huishoudens met 12,7%, waardoor het verlies aan koopkracht gedeeltelijk werd gecompenseerd doordat 13 m² meer oppervlakte kon worden gekocht.
Stijgende vastgoedprijzen: De vastgoedprijzen zijn met gemiddeld 4,8% gestegen, wat resulteert in een verdere afname van 5 m² van de aankoopbare oppervlakte.

De tweede geanalyseerde periode, van januari tot november 2024, kende echter een herstel van de koopkracht. Toen de rente in november tot 3,13% daalde, wonnen de Belgische gezinnen gemiddeld 5 m², waardoor hun totale woonoppervlakte 110 m² bedroeg. Dit eerste herstel toont de directe invloed aan van het monetaire beleid van de ECB op de vastgoedmarkt en de leencapaciteit van gezinnen.

Niet iedereen zit in hetzelfde schuitje: verliezen verschillen van regio tot regio

Hoewel de koopkracht in alle regio's is gedaald, zijn er nog steeds grote verschillen, zowel tussen regio's, als ook binnen de regio's zelf. Hoewel de rentevoeten en inkomens van gemeente tot gemeente op vergelijkbare wijze evolueerden, hebben de vastgoedprijzen van plaats tot plaats zeer verschillende trajecten gevolgd. Dit leidt tot een ongelijk effect.

Tussen januari 2022 en januari 2024 daalde de koopkracht in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest met 11,5%, van 65 m² naar 58 m². Met de daling van de rentevoeten die in januari 2024 begon, herstelde de koopkracht zich echter tot 61 m² in november 2024.
In dezelfde periode zag Wallonië zijn koopkracht met 12,4% dalen, van 162 m² naar 142 m². Tegen november 2024 was dit terug gestegen tot 148 m².
Vlaanderen van zijn kant registreerde de grootste daling over de bestudeerde periode. De daling van de koopkracht bedroeg 14,2%, van 118 m² tot 101 m² tussen januari 2022 en januari 2024. Tegen november 2024 had deze koopkracht zich licht hersteld tot 105 m².

Als we naar de provincies kijken, zien we dat de provincies in het Vlaams Gewest tijdens de periode van stijgende rentevoeten de hardste klappen kregen in termen van vastgoedkoopkracht. Limburg registreerde de scherpste daling (15,7%), van 144 m² naar 122 m². Deze daling wordt gedeeltelijk verklaard door een stijging van de vastgoedprijzen met 7,6%. Dankzij de meer betaalbare prijzen heeft Limburg een sterke vraag naar vastgoed behouden, zelfs in het licht van de stijgende rentevoeten. Dit heeft bijgedragen aan de druk op de lokale prijzen. De combinatie van stijgende rentevoeten en stijgende prijzen oefent dus een dubbele druk uit op de koopkracht van de Limburgers. Ondanks deze koopkrachtdaling blijft Limburg de meest betaalbare provincie in Vlaanderen, met een koopkracht van 125 m² in november 2024 en een laagste gemiddelde prijs van €2027/m².

West-Vlaanderen en Oost-Vlaanderen volgen, met koopkrachtverliezen van respectievelijk 14,2% en 14,1%.

De drie provincies met het kleinste koopkrachtverlies tijdens deze periode waren daarentegen Waals-Brabant (-10,8%), Namen (-11%) en Brussel (-11,5%). Deze relatieve veerkracht is vooral te danken aan de stabielere prijstrends in deze regio's, waardoor de daling van de koopkracht beperkt bleef. In deze periode stegen de prijzen met slechts +1,7% in Waals-Brabant, +2% in Namen en +2,5% in Brussel.

Analyse van de verschillen tussen gemeenten

Wallonië:

Tussen januari 2022 en januari 2024 was Mont-de-l'Enclus (Henegouwen) de minst getroffen gemeente in het Waalse Gewest wat koopkracht betreft, met een daling van slechts 3,4%. Lontzen (Luik) wordt daarentegen het zwaarst getroffen, met een daling van de koopkracht met 18,5%. Deze verschillen kunnen worden verklaard door tegengestelde prijstrends: Mont-de-l'Enclus registreerde de grootste prijsdaling in de regio (-6%), terwijl Lontzen de grootste stijging kende, met een stijging van 11,3%.

Brussel:

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kende de gemeente Sint-Gillis de meest gematigde daling van de koopkracht, met een daling van 9,7%. Sint-Jans-Molenbeek daarentegen werd het zwaarst getroffen, met een daling van 14,1% over dezelfde periode

Vlaanderen:

In Vlaanderen is Hechtel-Eksel (Limburg) de zwaarst getroffen gemeente, met een koopkrachtdaling van 20,9%. Aan de andere kant was de daling in Vleteren met 7,9% het kleinst.

Methodologie

Type woning waarop de studie betrekking heeft: Appartement en huis gecombineerd

Bron prijs: Immoweb vastgoedprijsindexen op 1 november 2024

Bron Koopkracht: Mediaan netto belastbaar inkomen na belastingen voor 2 personen (Statbel 2021 aangepast voor jaarlijkse inflatie op basis van de gezondheidsindex), gemiddelde leenrente volgens Immotheker Finotheker (Quotiënt 81-100), lening met een looptijd van 20 jaar en een inspanningspercentage van 35%, eigen bijdrage van 10%, Immoweb vastgoedmarktprijzen op 1 november 2024.

Over Immoweb

Al meer dan 25 jaar is Immoweb het grootste digitale vastgoedportaal in België waar kopers en verkopers, huurders en verhuurders elkaar vinden. Immoweb is de eerste halte voor elke Belg die droomt van vastgoed: elke dag vind je bijna 150.000 eigendommen te koop of te huur. Immoweb biedt het meest volledige aanbod vastgoed: huizen, appartementen, bouwgronden, garages, kantoren, winkels en industriële panden, van nieuwbouw tot uitzonderlijke historische panden. Dankzij onze gratis schattingstool weten eigenaars snel hoeveel hun vastgoed waard is. Kopers kunnen in één klik een simulatie voor een hypotheek krijgen via ons geïntegreerde leningaanbod. Ook kunnen zowel huurders als eigenaars zich verzekeren via Immoweb Protect. Volg ons nieuws en inzichten over de vastgoedmarkt op onze persruimte.

Over AVIV Group

De AVIV Group is een van de grootste digitale vastgoedtechbedrijven ter wereld en een dochteronderneming van Axel Springer. AVIV’s unieke portefeuille van toonaangevende merken omvat verschillende van Europa’s bekendste vastgoedzoekertjessites: Groupe SeLoger en Meilleurs Agents (Frankrijk), Immowelt Group (Duitsland), Immoweb en Realo (België) en Yad2 (Israël) die samen meer dan 2.000 mensen tewerkstellen. De AVIV-groep heeft ook belangen in bedrijven als Homeday en Zumper.

Perscontact

Maarten De Cocker
FINN
[email protected]
+32 479 69 35 93