Grote impact: hoe de EPC-score de vastgoedprijzen in België beïnvloedt

Brussel, 18 december 2023 - Een nieuwe studie van Immoweb werpt licht op de aanzienlijke impact van de EPC-score (energieprestatiecertificaat) op de verkoopprijs van vastgoed in België.

In Vlaanderen blijkt uit de resultaten dat huizen met een A-score gemiddeld 14,4% duurder zijn dan huizen met gelijkaardige karakteristieken met een D-score, terwijl huizen met een F-score (de laagste in Vlaanderen) gemiddeld 6,7% goedkoper zijn dan hun tegenhangers met een D-score.

Het verschil is nog groter in Wallonië, waar een huis met een A-score gemiddeld 15,8% duurder is dan een vergelijkbaar huis met een D-score. Bovendien hebben woningen met een G-score (de laagste score in Wallonië/Brussel) een prijs die gemiddeld 8,9% lager ligt in vergelijking met hun tegenhangers met een D-score.

In Brussel is er, door de striktere EPC-schaal, een schaarste aan woningen met A- en B-scores. Dit belet de mogelijkheid tot directe vergelijkingen. In de afgelopen 12 maanden had slechts 0,7% van de Brusselse woningen op Immoweb een A-score, terwijl de woningen met een B-score slechts 1,5% uitmaakten. Mits 41% van de woningen in Brussel een G-score heeft, kunnen deze wel correct vergeleken worden. Zo kosten ze gemiddeld 5,4% minder dan vergelijkbare woningen met een D-score.

Dit effect van de EPC-score op de prijs is iets minder uitgesproken voor appartementen dan voor huizen. Ontdek de gemiddelde verschillen in de verkoopprijs van appartementen met een EPC-score in vergelijking met een gelijkaardige woning met een "D"-classificatie in de onderstaande tabel:

Om deze effecten te meten, is de analyse gebaseerd op referentiepanden die in alle opzichten, behalve de EPC-score, vergelijkbaar zijn: een huis van 150 m² en een appartement van 95 m².

Concreet bedraagt in Wallonië de meerkost van een huis met de hoogste EPC-score (A) in vergelijking met een gelijkaardige woning met de laagste score (G) gemiddeld € 59 000. In dezelfde regio bedraagt het verschil gemiddeld € 44.000 voor appartementen.

Gemiddelde verschillen in de verkoopprijs van huizen vergeleken met een huis* met een F-score in Vlaanderen (uitgedrukt in euro):

*Huis met een oppervlakte van 150 m² dat in alle opzichten behalve de EPC-score vergelijkbaar is.

In Vlaanderen vertegenwoordigt een investering in een huis met de hoogste EPC-score (A) een gemiddelde meerkost van € 69.000 in vergelijking met een gelijkaardige woning met de laagste score (F). Voor appartementen is het gemiddelde verschil € 49.500.

In Brussel reken je voor een appartement met een B-score op een gemiddelde meerkost van € 36.500 in vergelijking met hetzelfde appartement met een G-score, en € 21.000 in vergelijking met een flat met een D-score.

De EPC-score, een voornaam criterium

Het toenemende belang van de EPC-score als doorslaggevend criterium in het koopproces blijkt duidelijk uit een analyse van de prijstrends voor de verschillende scores sinds januari 2022. Deze trend kan worden verklaard door de stijging van de rentevoeten en de energiecrisis, geaccentueerd door de inval van Rusland in Oekraïne.

Sindsdien is er een duidelijke trend die aantoont dat panden met een hoge EPC-score (ABC) hun prijzen sneller zien stijgen dan die met een lagere score. In Wallonië zagen van januari 2022 tot december 2023 eigendommen (huizen en appartementen samen) met een A-, B- of C-score een gemiddelde prijsstijging van 7,6%. Voor eigendommen met een D- of E-score is de stijging 4,1%, terwijl voor die met een F- of G-score de stijging slechts 2,8% bedraagt.

Dezelfde trend wordt bevestigd in Vlaanderen, waar in dezelfde periode eigendommen met een A- of B-score hun prijzen zagen stijgen met 8,4%. Vastgoed met een score van C of D noteerde een stijging van 6,4%, terwijl vastgoed met een score van categorie E of F een kleinere stijging van 3,9% doormaakte.

Dit verschil in de evolutie van de prijs van verschillende labels is duidelijk toegenomen sinds medio 2022. Panden met een F- en G-score blijven vrij stabiel. De prijzen in Wallonië zijn nagenoeg onveranderd (-0,1%), terwijl er in Vlaanderen een lichte stijging is van 1%.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn de verschillen in prijstrends voor vastgoed met verschillende EPC-scores minder uitgesproken. De verslechterde financieringsvoorwaarden hebben de prijsstijging afgeremd. Dit is deels te wijten aan een beperktere koopkracht die verklaard wordt door duurdere prijzen dan in de rest van het land. Dit laatste blijkt uit de Immoweb-prijsindex en het AVIV-rapport. In de afgelopen 12 maanden hebben woningen met een goede EPC-score een meer bescheiden stijging van 1,8% doorgemaakt. Voor woningen met een EPC-score van D en E zijn de prijzen zelfs licht gedaald (-0,3%).

Hoewel deze studie licht heeft geworpen op de prijsverschillen die samenhangen met elke EPC-score, moet de werkelijke winstgevendheid nog worden onderzocht. In onze volgende editie zullen we ons verdiepen in de kosten van werkzaamheden om de EPC-score van een woning te verbeteren. Dit zal een concreet inzicht scheppen in de winstgevendheid van deze investeringen voor huiseigenaren.