Impact majeur : comment le score PEB influe sur les prix du marché immobilier en Belgique

Bruxelles, le 18 décembre 2023 - Une nouvelle étude d'Immoweb met en lumière l'impact significatif du score PEB (Performance Énergétique du Bâtiment) sur le prix de vente des propriétés en Belgique.

En Flandre, les résultats de l'étude révèlent que les maisons affichant un score A sont, en moyenne, 14,4 % plus onéreuses que leurs homologues notées D, tandis que les maisons obtenant un score F (le plus bas en Flandre) sont, en moyenne, -6,7 % moins chères que les maisons notées D avec de caractéristiques équivalentes.

La différence est encore plus marquée en Wallonie, où une maison obtenant un score A est en moyenne 15,8 % plus chère qu'une maison comparable notée D. Par ailleurs, les maisons avec un score G (le score le plus bas en Wallonie/Bruxelles) affichent une moyenne de -8,9 % de réduction par rapport à leurs homologues notées D.

À Bruxelles, en raison d'une échelle plus stricte, la rareté des maisons affichant des scores A et B limite considérablement les possibilités de comparaisons directes. Sur les 12 derniers mois, seulement 0,7 % des biens répertoriés sur Immoweb arborent la notation A, tandis que ceux notés B ne représentent que 1,5 %. Néanmoins, avec un taux conséquent de 41%, la comparaison des biens notés G est réalisable; ces derniers coûtent en moyenne 5,4 % moins cher que les maisons comparables notées D. Il est à souligner que cet effet est légèrement moins prononcé pour les appartements que pour les maisons.

Les différences moyennes du prix de vente des appartements
par rapport à un bien de référence noté "D" :

Et en euros (€), ça donne quoi ?

Pour mesurer ces effets, l’analyse est réalisée en se basant sur des biens de référence : une maison de 150 m² et un appartement de 95 m², comparables en tout point à l'exception du PEB.

Concrètement, en Wallonie, le surcoût à débourser pour une maison affichant le score PEB le plus élevé (A) par rapport à une équivalente avec le score le plus bas s'élève (G) à 59 000 €, en moyenne. Dans la même région, cette différence peut atteindre en moyenne jusqu'à 44 000 € en moyenne pour les appartements.

Les différences moyennes du prix de vente, en euros, des maisons par rapport à une maison* avec un score G en Wallonie :

*Maison d’une superficie de 150 m² comparable en tout point à l'exception du PEB

En Flandre, investir dans une maison avec le score PEB le plus élevé (A) représente un coût supplémentaire moyen de 69 000 € par rapport à une maison similaire notée au score le plus bas (F). Pour les appartements, la différence moyenne est de 49 500 €.

À Bruxelles, opter pour un appartement noté B engendre un coût moyen supplémentaire de 36 500 € par rapport à un même appartement avec un score G, et de 21 000 € par rapport à un appartement noté D.

Le PEB, un critère de premier choix

L'importance croissante du score PEB en tant que critère décisif dans le processus d'achat se manifeste clairement à travers l'analyse de l'évolution des prix des différents labels depuis janvier 2022.Cette tendance pourrait s'expliquer par la hausse des taux d'intérêt et la crise énergétique, accentuées par l'invasion de l'Ukraine par la Russie.

En effet, depuis lors, une tendance marquée se dessine, montrant que les biens dotés d'un score PEB élevé (ABC) voient leurs prix augmenter plus rapidement que ceux affichant un score plus faible. En Wallonie, de janvier 2022 à décembre 2023, les biens (maisons et appartements confondus) avec un score A, B ou C enregistrent une augmentation moyenne de 7,6 %. Pour les biens avec un score de D ou E, l'augmentation est de 4,1 %, tandis que pour celles avec un score de F ou G, l'augmentation est de seulement 2,8 %.
La même tendance se confirme en Flandre avec, au cours de la même période, les biens classés A ou B qui connaissent une augmentation de prix de 8,4 %. Les biens de catégorie C ou D ont enregistré une hausse de 6,4 %, tandis que ceux de catégorie E ou F ont connu une augmentation moindre de 3,9 %.

Cette disparité dans l'évolution des différents labels s'est nettement renforcée depuis mi-2022. Les biens classés F et G démontrent une stabilité marquée, avec une quasi-immobilité des prix en Wallonie (-0,1%), tandis qu'en Flandre, on observe une légère augmentation de 1%.

Pour la Région de Bruxelles-Capitale, les différences dans l'évolution des prix des biens avec différents scores PEB sont moins prononcées. Les conditions de financement détériorées ont ralenti la hausse des prix particulièrement dans cette région, en raison notamment d'un pouvoir d'achat plus restreint expliqué par de prix plus onéreux que dans le reste du pays, comme indiqué par l'indice des prix d’Immoweb ou le rapport AVIV. Au cours des derniers 12 mois, les passoires énergétiques ainsi que les biens avec un bon score PEB ont enregistré une hausse plus légère de 1,8%. Pour les biens avec un score PEB de D et E, les prix ont même légèrement diminué (-0,3%).

Alors que cette étude nous a éclairés sur les différences de prix liées à chaque score PEB, la véritable rentabilité demeure à explorer. Dans notre prochain volet, nous plongerons dans les coûts des travaux visant à améliorer le PEB des maisons, offrant ainsi un aperçu concret de la rentabilité de ces investissements pour les propriétaires.