PEB, jardin, piscine, parking … Ces caractéristiques qui influencent le prix des maisons et appartements en Belgique

Bruxelles, le 26 novembre 2024 – Quels critères boostent réellement la valeur d’un bien immobilier ? Le certificat PEB, l’année de construction ou encore la présence d’un jardin ou d’une piscine ? Ces éléments influencent-ils de manière différente le prix d’un appartement et celui d’une maison ? Pour répondre à ces questions, Immoweb a mené une étude approfondie, révélant comment divers facteurs impactent les prix des logements en Belgique.

Maisons : PEB, jardin et modernité en tête des attentes

Lorsqu’il s’agit de maisons, certains critères se démarquent particulièrement pour leur impact sur le prix au m². Parmi eux, la performance énergétique, l’année de construction et la présence d’espaces extérieurs répondent aux attentes spécifiques des acheteurs, avec des variations régionales marquées. Voici les principaux enseignements.

1. Performance énergétique (PEB) : un critère clé

Le certificat PEB s’impose comme un élément déterminant pour la valorisation des maisons, particulièrement dans un contexte de sensibilisation environnementale et de hausse des coûts énergétiques, et de réglementations régionales de plus en plus strictes. Les chiffres parlent d’eux-mêmes :

• Flandre : Une maison avec un PEB A est en moyenne 19,2 % plus chère qu’une maison identique avec un score PEB D. Un score B ajoute également une prime de 12,2 %, tandis qu’une maison avec un score F est 9,4 % moins chère.
  
  

• Wallonie : Les maisons avec un PEB A ou B affichent des primes respectives de 14,1 % et 11,9 % par rapport à une maison identique avec un score D. Une maison notée F, en revanche, est 7,1 % moins chère en moyenne.
  
  

• Bruxelles : En raison d'une échelle plus stricte, la rareté des maisons affichant des scores A et B limite considérablement les possibilités de comparaisons directes. Cependant, les maisons avec un score F, plus fréquentes, permettent une analyse plus fiable : elles sont en moyenne 2,3 % moins chères que des maisons similaires notées D.

Ces chiffres confirment l’intérêt croissant pour des biens performants sur le plan énergétique, une tendance désormais incontournable.

2. L’année de construction

Les constructions récentes, réalisées avec des matériaux de qualité et des techniques plus modernes, suscitent une forte demande, particulièrement dans un contexte où les acheteurs privilégient des logements économiques et durables.

• Flandre : Une maison construite après 2010 vaut 15 % de plus qu’une maison identique datant de la période 1945-1970.

• Wallonie : La plus-value en Wallonie est moindre, +10 % en faveur des maisons construites en 2010.

• Bruxelles : C'est à Bruxelles que les maisons récentes sont les plus valorisées, avec une augmentation de 17,8 % par rapport à celles de l’après-guerre.
  
  

Les constructions modernes s’imposent comme un atout majeur. D’ailleurs, cela se reflète également dans l’impact de l’état du bâtiment sur le prix. En comparant deux maisons identiques en tous points, à l’exception de leur état, une maison rénovée est en moyenne 9 % plus chère qu’une maison simplement bien entretenue dans les trois régions.

3. Le jardin

Depuis la pandémie de Covid-19 et l’essor du télétravail, la demande pour des espaces extérieurs a fortement augmenté, faisant du jardin un atout essentiel dans la valorisation des maisons. En moyenne, une maison avec un jardin sur un terrain de 250 à 500 m² coûte jusqu'à 17,3 % plus cher qu'une maison identique sans jardin sur un terrain de 100 m²

• Flandre : La différence est de +17,3%

• Wallonie : la prime atteint 21,8 %.

• Bruxelles : +17,3%

Ces chiffres confirment qu’un jardin est un critère universellement apprécié, offrant un espace de détente et de contact avec la nature.

4. La piscine

Considérée comme un équipement haut de gamme, la présence d’une piscine peut significativement augmenter la valeur d’une maison en Belgique. Son impact varie toutefois en fonction des régions :

• Flandre : une maison avec piscine bénéficie d’une prime de 7,8 % par rapport à une maison identique sans piscine.

• Wallonie : l’impact est plus marqué, avec une augmentation moyenne de 9,4 %.

• Bruxelles : dans un environnement urbain dense, les piscines sont rares et extrêmement valorisées, avec une prime atteignant 17,7 %.

Appartements : PEB, année de construction, salles de bains & parking

1. La performance énergétique (PEB)

Le certificat PEB demeure un critère clé pour évaluer la valeur des appartements en Belgique, bien que son impact sur le prix au m² soit généralement moins prononcé que pour les maisons. Cette différence s’explique par les coûts énergétiques souvent plus faibles des appartements, en raison de leur taille réduite et de leur configuration. Par ailleurs, les maisons nécessitent généralement des investissements plus élevés pour être rénovées sur le plan énergétique, ce qui renforce l’importance du PEB dans leur valorisation. Néanmoins, un bon score PEB reste un atout majeur pour les appartements, particulièrement dans un contexte de sensibilisation croissante à l’environnement et de recherche d’économies énergétiques.

• Flandres : Un appartement avec un score PEB de A coûte en moyenne 15,5 % de plus qu’un appartement identique noté D, tandis qu’un score B offre une prime de 12,4 % par rapport à un score D. À l’inverse, un appartement avec un score F est en moyenne 6,5 % moins cher qu’un appartement identique noté D.
  
  

• Wallonie : Les primes liées aux scores PEB atteignent 17,3 % pour un score A et 9,6 % pour un score B, en comparaison avec un appartement noté D. Cela illustre une forte valorisation des logements éco-performants. En revanche, un appartement avec un score F est en moyenne 4,4 % moins cher qu’un appartement identique noté D.
  

Bruxelles : En raison du nombre limité d’appartements affichant un score A, il est statistiquement impossible d’en tirer des conclusions fiables. Toutefois, les appartements notés B présentent une prime de 3,5 % par rapport à un score D. En revanche, un appartement avec un score F est en moyenne 3,07 % moins cher qu’un appartement noté D.

2. L’année de construction

Un appartement récent, construit après 2010, affiche une nette augmentation par rapport à un appartement identique construits de 1990 à 2000 :

• Flandre : +15,6 %

• Wallonie : +9,2 %

• Bruxelles : +8,4 %

Sans surprise, comme pour les maisons, ce sont les appartements les plus modernes qui sont les mieux valorisés. Cette préférence se reflète également dans l’impact de l’état du bâtiment sur le prix. En comparant deux appartements identiques en tous points, à l’exception de leur état, un appartement rénové est en moyenne 11 % plus cher en Flandre, 9,1 % en Wallonie, et 12,4 % dans la Région de Bruxelles-Capitale qu’un appartement simplement bien entretenu.

3. La salle de bains

Le nombre de salles de bains influence également les prix :

• Flandre : La présence de deux salles de bains augmente la valeur de 12,4 % par rapport à un appartement identique doté d'une seule salle de bains.

• Bruxelles : La prime est plus modérée (+2,6 %).

Wallonie : L’impact reste faible (+1,9 %).

4. Le parking

La présence d’un parking couvert joue un rôle variable selon les régions :

• Wallonie : jusqu’à +6,3 % pour un appartement avec parking.

• Bruxelles : jusqu’à +4 %.

• Flandre : Pas d’impact significatif

La méthodologie

La méthodologie utilisée repose sur une approche économétrique appelée méthode hédonique, qui permet de neutraliser les effets des autres caractéristiques des logements et d’isoler l’effet réel de la variable d'intérêt. L'impacte calculé est interprété comme un l’effet moyen en pourcentage sur le prix au m² par rapport à une référence indiqué, toutes autres choses égales par ailleurs. L'étude a porté sur les maisons et appartements (à l'exclusion des nouvelles constructions) mis en vente sur le site d'Immoweb par des agences et/ou des particuliers dans les trois régions depuis le 1er Novembre 2023.