Malgré une hausse des prix de l’immobilier de seulement 3 % en 2023, le pouvoir d’achat des Belges demeure impacté par la hausse des taux d’intérêts

Bruxelles, le 8 Janvier 2024 - Selon l'indice des prix du quatrième trimestre de 2023 établi par Immoweb, il ressort qu'en dépit de la trajectoire constante à la hausse des prix de l'immobilier en Belgique de ces dernières années, l'année 2023 se caractérise par un ralentissement significatif, affichant une hausse moyenne de 3 %, la plus basse depuis 2018. En ce début d’année, le prix moyen est de 2301 €/m² en Belgique. Cette évolution n'est pas sans lien avec la montée des taux d'intérêt, qui a exercé une pression palpable sur le pouvoir d'achat immobilier des Belges. En conséquence, celui-ci s’est réduit à 105 m² en moyenne, représentant une baisse significative de -17 % depuis janvier 2022 et de -6 % depuis janvier 2023. Selon Piet Derriks, Directeur Général d’Immoweb : « Cette perte de pouvoir d'achat a engendré un ralentissement notable sur le marché immobilier. »

En effet, depuis 2017, la tendance ascendante des prix n’avait cessé de gagner intensité, passant de +2,3 % à un pic de +6,1 % en 2020, en moyenne annuelle sur l’ensemble de la Belgique, année marquée par la pandémie du Covid-19 et le boom de transactions dans les secteurs plus ruraux en quête de maisons.

Cependant, l'année 2022 a marqué un premier tournant, avec une pause dans le rythme croissant des variations annuelles, observant une hausse moyenne plus modérée des prix de +4 %. En 2023, cette pause s’affirme avec une dynamique qui perd encore en intensité, affichant une variation annuelle moyenne de seulement +3 % à l'échelle nationale.

Source : Indice des prix de l’immobilier Immoweb au 1er janvier 2024

Des évolutions contrastées d'une région à l'autre

Ce phénomène de ralentissement touche l'ensemble des régions du pays avec quelques nuances. En Flandre, région la plus préservée où les prix atteignent en moyenne 2 444 €/m², la croissance des prix se situe à +3,8 % en 2023, en légère baisse par rapport aux +4,3 % enregistrés en 2022. En Wallonie (1 718 €/m²), la hausse des prix s’est également modérée, passant de +3,8 % en 2022 à seulement +2,3 % en 2023. La région de Bruxelles-Capitale, où les prix sont les plus élevés en Belgique (3 300 €/m²), est la plus touchée, affichant une augmentation de seulement +0,7 % en 2023, comparée à +3,1 % en 2022. Ici, les prix y stagnent voire montrent des signes de baisse, avec une diminution de -0,1 % au cours des 3 derniers mois de l’année 2023.

Les deux provinces les plus chères de Flandre, la Flandre occidentale(2 612 €/m²) et Brabant flamand(2 617 €/m²) ont quant à elles surperformé cette année avec une hausse des prix respectivement de +5,1 % et +4,2 % en 2023 contre +4,4 % et +3,5 % en 2022. En revanche, la province de Namur (1 707 €/m²) est la province qui connaît la plus faible augmentation après Bruxelles et qui ralentit le plus avec une hausse desprix de seulement +1,4 % en 2023 contre +4,2 % en 2022.

Dans le détail, des villes telles que Hasselt (2 416€/m²) ou Mons (1 463€/m²) ont connu des baisses de prix en 2023 de respectivement -1,2 % et -0,5 % alors que celles-ci étaient en hausse en 2022 (resp. +6,3 % et +1,7 %). Notons tout de même la surperformance des villes d’Anvers (2 639 €/m²) et de Charleroi (1 382 €/m²) qui résistent en conservant le même rythme
en 2023 qu’en 2022 (resp. +3,9 % et +3,3 %).

Source : Prix Indice des prix de l’immobilier Immoweb au 1er janvier 2024

Source : Prix Indice des prix de l’immobilier Immoweb au 1er janvier 2024

Un pouvoir d’achat en baisse de 17 % en moyenne

Cette décélération s'explique principalement par la hausse significative des taux d'intérêt. En janvier 2022, les emprunts sur 20 ans se faisaient à un taux avantageux de 1,5 % en moyenne. Ainsi, en janvier 2022, un couple pouvait envisager l'achat d'un logement de 127m² en moyenne, atteignant un niveau de pouvoir d’achat immobilier parmi les plus élevés depuis 2017. En 2023, ce taux a plus que doublé, atteignant jusqu’à 3,9 %, et réduisant ainsi la capacité d'emprunt des ménages belges de -15 % et par conséquent, la surface qu’ils peuvent s’offrir avec une même mensualité.

Parallèlement, les prix ont maintenu leur tendance à la hausse, bien que légère, ce qui a placé les ménages belges face à des prix de l’immobilier plus élevés. Seule la hausse des revenus, grâce à des salaires indexés sur l'inflation, a permis de limiter la baisse de la capacité d'emprunt. Ainsi, avec une mensualité inchangée, la surface qu’un ménage peut s’offrir s’est réduite.

« Résultat, aujourd'hui, le pouvoir d'achat d’un couple belge est tombé à 105m² en moyenne, représentant une baisse de -17 % (soit -22m²). Cette perte de pouvoir d'achat a engendré un ralentissement sur le marché immobilier », explique Piet Derriks, Directeur Général d’Immoweb.

Source : Revenus médians pour 2 personnes (Statbel 2021 ajustés par l’inflation annuelle sur la base de l’indice santé), taux d’emprunt moyen selon Immotheker Finotheker (Quotité 81-100), taux d’intérêt historiques des prêts aux ménages pour l'achat d'un logement (nouveaux prêts purs) de la Banque Centrale Européenne pour la Belgique, prêt à 25 ans avec un taux d'effort à 33% et un apport personnel de 10 % sur la valeur du bien, prix de l’immobilier du marché d’Immoweb au 1er janvier 2024.

Vers des horizons économiques positifs en 2024

Malgré ces défis, une lueur d'espoir se dessine avec la récente baisse des taux depuis novembre 2023 (3,6 % contre 3,9 % au 1er novembre), qui accompagne l’habituelle indexation de salaires, offrant un certain répit aux ménages et entraînant une légère augmentation du pouvoir d'achat (+4m² en moyenne). De plus, les prévisions et annonces de la Banque Centrale Européenne (BCE) semblent encourageantes et laissent entrevoir une période sans nouvelles hausses des taux directeurs, voire une légère baisse dans le courant de l’année 2024. Suivant cette hypothèse, il est probable que les taux redescendent autour de 3 %.

« En tenant compte d’une stagnation des prix et d'une hypothétique baisse des taux à 3 %, les ménages belges pourraient retrouver le pouvoir d'achat moyen précédant 2022. Cependant, pour atteindre le niveau de début 2022, point le plus haut de dernières années, une baisse des taux d'intérêt à 2 % serait nécessaire, éventualité qui semble peu probable en 2024. », explique Piet Derriks.

En conclusion, les ménages belges peuvent envisager avec optimisme la possibilité d'une amélioration de leur pouvoir d'achat en 2024, portée par les perspectives encourageantes de potentielles baisses des taux d'intérêt et des revenus croissants. Cette conjoncture plus favorable, combinée à la stabilisation prévue des prix devrait donner un nouveau souffle au marché pour retrouver un peu plus de dynamisme quant au nombre de transactions.