L’impact des taux d’intérêts sur le pouvoir d’achat
Les Belges perdent des mètres carrés mais ne sont pas tous impactés de la même manière
Bruxelles, le 14 novembre 2024 - Bien que le début de l'année 2024 ait apporté une légère baisse des taux, permettant aux ménages de regagner en moyenne 5 m² de pouvoir d’achat immobilier, ce rebond demeure insuffisant pour compenser les pertes accumulées depuis le début de la hausse des taux d’intérêt en janvier 2022. Dans cette étude, les économistes d’Immoweb analysent en détail l’évolution du pouvoir d’achat immobilier entre janvier 2022 et janvier 2024, soit depuis le début de la hausse des taux jusqu’à leur pic début janvier 2024, en mettant en évidence des disparités marquées aux niveaux régional, provincial et communal. Avec des pertes du pouvoir d’achat immobilier allant de -21 % à -3 %, certaines communes se révèlent bien plus touchées que d’autres.
Une perte de 16 m² de pouvoir d’achat malgré une hausse de revenus
Sur l’ensemble du territoire belge, le pouvoir d’achat immobilier a drastiquement diminué de 16 m² entre janvier 2022 et janvier 2024. Cette période couvre le début de la hausse des taux d’intérêt en janvier 2022 jusqu’à leur pic en janvier 2024. En effet, les ménages belges ont perdu, en moyenne, 16 m² de surface habitable pendant cette période, passant d’une capacité de 121 m² en janvier 2022 à 105 m² en janvier 2024. Ce recul s’explique par une combinaison de trois facteurs majeurs :
La hausse des taux d'intérêt : l'augmentation des taux d’intérêt de +2,4 points de pourcentage a eu le plus grand impact, réduisant la surface achetable de 24 m².
L’augmentation des revenus : durant cette période, les revenus des ménages ont progressé de 12,7 %, ce qui a compensé en partie la perte de pouvoir d'achat immobilier en permettant de regagner 13 m² de surface achetable.
La hausse des prix de l’immobilier : Les prix de l'immobilier ont augmenté en moyenne de 4,8 %, ce qui a entraîné une diminution supplémentaire de 5 m² de surface achetable.
Toutefois, la seconde période analysée, de janvier à novembre 2024, marque un regain de pouvoir d’achat. En effet, avec une baisse des taux à 3,13 % en novembre, les ménages belges ont regagné 5 m² en moyenne, atteignant ainsi 110 m². Ce début de reprise montre l’influence directe de la politique monétaire de la BCE sur le marché immobilier et les capacités d’emprunt des ménages.
Pas logés à la même enseigne : une perte différente selon les régions
Bien que toutes les régions aient enregistré une baisse du pouvoir d'achat immobilier, des disparités importantes persistent, non seulement entre les régions, mais aussi au sein même de celles-ci. En effet, malgré des taux d'intérêt et des revenus évoluant de manière similaire entre les communes, l'évolution des prix immobiliers a suivi des trajectoires très différentes selon les localités, créant un impact inégal.
Entre janvier 2022 et janvier 2024, la Région de Bruxelles-Capitale a enregistré une baisse de 11,5 % de son pouvoir d'achat immobilier, passant de 65 m² à 58 m². Toutefois, avec la baisse des taux d'intérêt amorcée en janvier 2024, le pouvoir d'achat s'est redressé pour atteindre 61 m² en novembre 2024.
Sur la même période, la Wallonie a connu une diminution de 12,4 % de son pouvoir d'achat immobilier, passant de 162 m² à 142 m². En novembre 2024, celui-ci a remonté pour atteindre 148 m².
La Flandre, quant à elle, a enregistré la plus forte baisse sur la période étudiée, avec une diminution de 14,2 % de son pouvoir d'achat, passant de 118 m² à 101 m² entre janvier 2022 et janvier 2024. En novembre 2024, cette capacité d'achat a légèrement repris pour atteindre 105 m².
En examinant les provinces, on observe que pendant la période de hausse des taux, les provinces de la région flamande figurent parmi les plus touchées en matière de pouvoir d'achat immobilier. Le Limbourg enregistre la baisse la plus marquée, avec une diminution de 15,7 %, passant de 144 m² à 122 m². Cette réduction s'explique en partie par une hausse des prix de l'immobilier de 7,6 %. Grâce à ses prix plus abordables, le Limbourg a maintenu une forte demande immobilière, même face à l’augmentation des taux, ce qui a contribué à la pression sur les prix locaux. La combinaison de la hausse des taux et de l'augmentation des prix exerce ainsi une double pression sur le pouvoir d'achat des Limbourgeois. Malgré cette baisse de pouvoir d’achat, le Limbourg reste la province la plus accessible de Flandre, avec une capacité d’achat qui atteint les 125 m² en novembre 2024 et un prix moyen le plus bas, à 2027 €/m².
La Flandre-Occidentale et la Flandre-Orientale suivent, avec des pertes de pouvoir d’achat de 14,2 % et 14,1 % respectivement.
À l’inverse, les trois provinces ayant enregistré les pertes de pouvoir d’achat les plus faibles au cours de cette période sont le Brabant Wallon (-10,8 %), Namur (-11 %) et Bruxelles (-11,5 %). Cette résilience relative s’explique surtout par une évolution des prix plus stable dans ces régions, ce qui a limité la baisse du pouvoir d’achat. En effet, sur cette période, les prix n’ont augmenté que de +1,7 % dans le Brabant Wallon, +2 % à Namur et +2,5 % à Bruxelles.
Analyse des variations entre commune
Wallonie :
Entre janvier 2022 et janvier 2024, Mont-de-l’Enclus (Hainaut) est la commune la moins touchée de la région wallonne en termes de pouvoir d'achat immobilier, avec une baisse limitée à seulement 3,4 %. À l’inverse, la commune de Lontzen (Liège) a été la plus impactée, avec une chute du pouvoir d’achat de 18,5 %. Ces disparités s'expliquent par des évolutions de prix opposées : Mont-de-l’Enclus a enregistré la plus forte baisse des prix dans la région (-6 %), tandis que Lontzen a subi la plus forte augmentation, avec une hausse de 11,3 %.
Bruxelles :
Dans la Région de Bruxelles-Capitale, la commune de Saint-Gilles a connu la diminution la plus modérée du pouvoir d’achat immobilier, avec une baisse de 9,7 %. En revanche, Molenbeek-Saint-Jean est la commune la plus affectée, affichant une diminution de 14,1 % sur la même période.
Flandre :
En Flandre, Hechtel-Eksel (Limbourg) est la commune la plus touchée, avec une réduction de pouvoir d’achat de 20,9 %. À l’autre extrême, Vleteren affiche la baisse la plus faible, avec une diminution de 7,9 %.
Methodologie
Type de biens concerné par l’étude : Appartement et maison confondus
Source Prix : Indices des prix de l’immobilier Immoweb au 1er Novembre 2024
Source Pouvoir d'achat : Revenu médians net imposable après impôt pour 2 personnes (Statbel 2021 ajustés par l’inflation annuelle sur la base de l’indice santé), taux d’emprunt moyen selon Immotheker Finotheker (Quotité 81-100), prêt à 20 ans avec un taux d'effort à 35% ,apport personnel de 10%, prix et indice des prix de l’immobilier du marché d’Immoweb au 1er Novembre 2024.
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